Pobuda za spremembo zakonodaje, ki ureja področje kratkoročnega oddajanja nepremičnin v turistične namene

AmCham Komisija za krožno gospodarstvo in sodelovalno ekonomijo
Preberite več

i. Uvod:

Namen pobude je podati iniciativo za spremembe obstoječe zakonodaje, ki ureja področje kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom. Omenjeno področje pri nas ureja devetnajst zakonskih in podzakonskih aktov, najpomembnejši pa so:

  • Stanovanjski zakonik (UL RS, št. 69/03, SZ-1);
  • Zakon o gostinstvu (UL RS, št. 93/07, ZGos);
  • Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti (UL RS, št 35/17);
  • Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih obratov (UL RS, št. 72/09).

V nadaljevanju dokumenta predstavljamo pobudo za spremembo nekaterih zakonskih oziroma podzakonskih določb, ki po našem mnenju pomembno omejujejo izvajanje dejavnosti kratkoročnega oddajanja nepremičnin. Hkrati po našem mnenju predlagane spremembe ne predstavljajo invazivnega poseganja v obstoječo zakonodajo.

V vi. točki dokumenta opisujemo predloge regulatornih rešitev, ki so bolj sistemske narave, in predstavljajo večji poseg v obstoječi sistem pravnih pravil.

 

ii. Stanovanjski zakonik:

SZ-1 določa, da mora sobodajalec v bloku ali večstanovanjski hiši, kjer oddaja svojo nepremičnino za turistične namene, za to pridobiti soglasje 75 odstotkov etažnih lastnikov ter o dejavnosti sobodajalstva obvestiti upravnika (14. člen).

PREDLOG: Predlagamo spremembo določbe, ki zahteva soglasje etažnih lastnikov v večstanovanjskih stavbah, in sicer na način, da zakon odpravi zahtevano soglasje etažnih lastnikov pod pogojem, da kratkoročno oddajanje nepremičnine v turistične namene na letni ravni skupaj ne presega 60 dni, ter zahtevano 50-odstotno soglasje etažnih lastnikov, če število dni oddajanja na letni ravni presega 60 dni.

 

iii. Zakon o gostinstvu:

ZGos sobodajalca med drugim opisuje kot fizično osebo, ki opravlja svojo dejavnost le občasno (nepretrgoma ne več kot tri mesece in skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu),  gostom nudi do 15 ležišč ter je vpisan v register sobodajalcev pri za gostinstvo pristojni enoti upravne enote in v Poslovni register Slovenije (14. člen).

PREDLOG: Predlagamo izenačitev sobodajalcev, ki svoje nepremičnine oddajajo turistom v kratkoročni najem, s sobodajalci, kot jih opredeljuje ZGos.

 

iv. Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih obratov:

Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih obratov določa merila za kategorizacijo nastanitvenih obratov. Me drugim določa, da se morajo nastanitveni obrati kategorizirati z zvezdicami (4. člen). Med nastanitvene objekte, za katere je potrebna kategorizacija, spadajo tudi apartmaji-počitniška stanovanja in sobe (2. člen).

PREDLOG: Predlagamo odpravo obveznosti kategorizacije za vse sobodajalce in za vse lastnike apartmajev-počitniških stanovanj. Kategorizacija naj postane izbirna in neobvezna. Obvezno naj ostane le izpolnjevanje minimalnih pogojev v skladu s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o minimalnem obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti.

 

v. Davčna vprašanja:

S kratkoročnim oddajanjem nepremičnin v turistične namene, ki ga izvajajo fizične osebe, je povezanih vrsta davčnih predpisov, med drugim Zakon o dohodnini, Zakon o davčnem postopku, Zakon o davku na dodano vrednost, Pravilnik o izvajanju zakona o davku na dodano vrednost, Pravilnik o poslovnih knjigah in drugih davčnih evidencah za fizične osebe, ki opravljajo dejavnost, itd.

Določbe nekaterih zakonskih oziroma podzakonskih davčnih predpisov pomembno omejujejo izvajanje omenjene dejavnosti.

PREDLOG: Predlagamo določitev pavšalne obdavčitve na ležišče, pri katerem naj se določi največji dopusten obseg poslovanja. S tem bi se izognili davčnemu potrjevanju računov, ki je zaenkrat potrebno v primeru plačila z gotovino ali kartico.

Nadalje predlagamo poenostavitev postopka izdaje računov. Odprava davčnega potrjevanja računov v primeru plačila z gotovino ali kartico bi močno poenostavila postopek izdaje računov.

Za fizične osebe, ki so redno zaposlene, predlagamo ukinitev plačevanja socialnih prispevkov, ki so jih zavezani plačevati ob registraciji dejavnosti (55.2013 Dejavnost oddajanja zasebnih sob gostom).

Predlagamo, da se sobodajalca zaveže k sklepanju pogodb preko e-aplikacije. Alternativno bi lahko sobodajalec najemno razmerje uredil neposredno na upravni enoti.

Predlagamo uvedbo nove kategorije dohodka, doseženega pri opravljanju dejavnosti preko spletnih sodelovalnih platform, ter oprostitve tega dohodka do določenega praga.

 

vi. Sistemska zakonodaja za sodelovalno gospodarstvo:

Sodelovalno gospodarstvo (tudi delitvena ekonomija) spreminja klasično definicijo zaposlenih in samozaposlenih, ker omogoča ustvarjanje prihodkov zunaj tradicionalnih linearnih delovnih razmerij in omogoča delo v prožnejši obliki organizacije dela. To je vsekakor prednost za uporabnike in ponudnike, hkrati pa tako stanje vzpostavlja negotovost glede veljavnih pravic iz naslova zaposlitve in ravni socialnega varstva.

PREDLOG: Predlagamo zakonsko opredelitev pojma »spletna sodelovalna platforma« ter pojma »opravljanje dejavnosti preko spletne sodelovalne platforme«. Po našem mnenju je področje sodelovalnega gospodarstva najbolj smiselno urediti sistemsko.

Dodatno predlagamo, da se sistemsko uredi delovanje spletnih platform na način, da se podrobneje opredeli status platform, obveznosti njihovih upraviteljev ter določi minimalne standarde za njihovo delovanje.

 

vii. Zaključek:

Trenutno stanje na trgu kratkoročnega oddajanja nepremičnin v turistične namene ne koristi nikomur. Večji del nepremičnin se oddaja ob neupoštevanju zakonskih pogojev, kar na eni strani predstavlja tveganje in negotovost za sobodajalce, na drugi strani pa država in mesta ne dobivajo ustreznih fiskalnih in drugih prihodkov. V dokumentu so predstavljeni konkretni predlogi sprememb zakonodaje, ki ne posegajo bistveno v obstoječo pravno ureditev.

Kratkoročno oddajanje nepremičnin v turistične namene predstavlja le eno izmed ključnih oblik sodelovalnega gospodarstva oziroma delitvene ekonomije. Regulatorno se bo potrebno tega področja lotiti čim prej. V dokumentu ponujamo predloge glede začetnega urejanja.

Prav tako menimo, da je kratkoročno oddajanje nepremičnin v turistične namene le eden izmed segmentov sodelovalnega gospodarstva. To področje bo potrebno sistemsko zakonsko urediti. Glede na to, da spletne platforme predstavljajo skupno točko različnim poslovnim modelom sodelovalnega gospodarstva, menimo, da bi bilo potrebno za začetek sistemsko urediti vprašanje njihovega delovanja.

V kolikor bi želeli konkretnejša pojasnila v zvezi s predlaganimi predlogi za spremembo obstoječe regulative ali če bi želeli konkretne pisne predloge za spremembo obstoječe zakonodaje, smo pripravljeni vse tudi ustno ali podrobneje pisno dodatno obrazložiti.

 

Ljubljana, november 2017

Peter Merc, Lemur Legal; Ivo Grlica, Odvetniška družba Ilič; Primož Mikolič, Odvetniška družba Ilič; Marko Guček, GoOpti; Tonja Avsenik, AmCham Slovenija v imenu Komisije za krožno gospodarstvo in sodelovalno ekonomijo, AmCham Slovenija.